Pandemia dispara activos inmobiliarios en los mercados del mundo

Uno de los efectos generados por la pandemia es la dinamización de los activos inmobiliarios en los mercados globales, gracias a las nuevas tendencias de consumo derivadas del incremento del uso de la tecnología para la adquisición de productos en línea a través del e-commerce. Esto ha obligado, por un lado, a los comercios a requerir nuevos espacios inmobiliarios que faciliten de manera eficiente la producción, el almacenamiento y la distribución de sus productos; y por otro lado, a países de todo el mundo a fortalecer su infraestructura digital para el almacenamiento y procesamiento de datos.

Es un hecho que la emergencia sanitaria motivó la reconfiguración del uso de los espacios, lo que incentivó un cambio en la estrategia de inversión en Real Estate, dando impulso a segmentos como industrial, logístico y los datacenters (infraestructura física utilizada para alojar sistemas informáticos y datos); inclusive por encima de inmuebles como oficinas, hoteles y comercios.

Con respecto al e-commerce, este llegó a niveles sin precedentes en los dos últimos años. Según datos reportados por la Cámara de Comercio Electrónico (CCE), en Colombia las ventas alcanzaron en 2021 un total de $39.8 billones de pesos, un incremento del 40% respecto al 2020. Además, las transacciones electrónicas subieron en el país un 49% comparadas con el mismo periodo de tiempo. Lo anterior, ha promovido cambios en el servicio que ha supuesto retos para los comercios por la necesidad de mejorar los tiempos de entrega de las mercancías, tener disponibilidad de productos para que el consumidor escoja libremente, y con la oportunidad de hacer devoluciones y reabastecerse en tiempos cada vez más cortos; desafíos que se solucionan mediante cadenas de abastecimientos que estén cada vez más cercanas al consumidor final.

Estos desafíos globales implican nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario, principalmente donde se tiene escasez de este tipo de espacios. En Colombia, las nuevas tendencias de consumo han originado oportunidades de desarrollar inmuebles hechos a la medida ’built to suit (BTS)’, los cuales generan un alto apetito de inversión de capital institucional. Lo anterior, debido a que son inversiones con un perfil de riesgo muy acotado, porque suelen ser arrendatarios de alta calidad crediticia y flujos esperados muy estables; y a su vez, porque son operaciones que están asociadas a contratos de arriendo a largo plazo que otorgan una cobertura a la inflación en momentos donde éstas permanecen altas.

Esto además, ha ocasionado una demanda creciente con niveles de vacancias bajos históricos en algunas localidades e incrementos significativos en las rentas. Según Colliers, JLL y CBRE, en el último trimestre del 2021 en Colombia, el inventario de inmuebles del segmento de logística en el país alcanzó un total de 6.84 MM metros cuadrados, un aumento del 3.4% con respecto al mismo trimestre del 2020, con rentas superiores al 10.7% respecto al mismo trimestre y con una reducción de 5.4 puntos porcentuales de vacancia.

En el caso de los datacenters, las cifras de crecimiento anual en mercados desarrollados fueron de un 10% comparado con el 2020, con una rentabilidad anual a la fecha del 14.4%. Para nuestro país, este es un mercado muy inexplorado pero atractivo por su alto potencial de desarrollo. Además, representa un desafío, pues los datacenters requieren de una inversión importante en infraestructura digital, en capacidad de generación y disponibilidad de energía en ubicaciones cercanas a los principales centros urbanos, para satisfacer la alta demanda de conectividad y almacenamiento de datos.

Aun así, se deberá tener muy presente dentro de las oportunidades de inversión en Real Estate, el segmento de oficinas. La demanda de grandes empresas por estos espacios viene incrementando direccionada a activos prime que ofrezcan amenidades y facilidades tecnológicas diferenciadas para hacer más agradables y flexibles los espacios de trabajo. Adicionalmente, estos grandes arrendatarios valoran espacios que incrementan el bienestar de sus usuarios y disminuyen el impacto ambiental.

De esta manera, vemos como el Real Estate no sólo ha sido un activo que se ha adaptado a la evolución del mercado ante la crisis sanitaria, sino que también ha permitido ser una alternativa de inversión con menor correlación al mercado público en tiempos de altas volatilidades y que en momentos de recuperación económica representan una oportunidad atractiva de inversión.